我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐老师，你买的加州花园着火了，老破大真的不能买

回答：我没有买加州花园 也没有推荐买加州花园 我推荐过买的最老的，17年说过观音桥东方家园，五简路金叶世家几个盘。

提问：房姐好！我山东省三线城市，名下五套房，估值一千贰佰万元。其中本市三套，青岛黄岛区一套，济南一公寓。有一独女，21岁。明年本科毕业生计划在北京顺义工作。工作单位在15地铁站石门站附近。本人也是学习欧神理论，重庆地产小密圈学员。有一想法，请指正。想卖掉本市二套及黄岛区房子。得现金900万元。方案一，拿300万元现金首房首贷贷款500万元买望京地铁附近房子，三室两厅120左右，房姐说过，这区有升值空间。且女儿也可以住，离单位不远。余下600万元现金买入重庆四套等升值，八年后我们夫妇卖重庆再买一套北京。方案二，600万元买入海淀区学区房，一劳永逸。余下300万元买重庆。还请多邦忙分析！

回答：子弹900，更好的方案是300北京，300深圳，剩余300买入重庆和沈阳。 北京解决自住问题，深圳博高收益和人口红利。重庆是鬼牌，可以长持。 沈阳小仓位稳步上涨。房产投资不要择时，最好的买入时机就是现在。大仓位放在一线，小仓位分布在二线，保驾护航。年底是比较好的淘笋时机，现阶段选筹多考虑租售比。

提问：房姐您好，我们在唐家岭航天城工作，住单位分的房子（100平，两居，不能交易），家庭名下无房，婚前我有贷款记录。 现在想在周边买套改善型住房，有意杏林湾，但感觉有难度。目前家庭有现金200，宏福苑小产权96平一套，家庭收入税前70左右，帮看看有什么建议，有什么操作方法，谢谢。

回答：小产权不建议长期持有，可以优化掉增加首付 以你的家庭收入建议月供保持在2.5内，这样不会由于房贷降低过多生活质量 有过贷款记录，最好以全款抵押方式入，可以看700左右的标

提问：老师，您好。我经常用借呗和信用卡，我准备今年下半年在北京买房，请问怎么样才能做好流水顺利得到银行贷款呢？

回答：用过借呗后，基本无法再进行买房贷款。 建议在办理房贷半年前，依次还清小贷，信用贷，高输出率的信用卡（做0账单）。 贷款之前，事先了解你要进行的是哪种贷款，你的首付能有多少，所以你要贷多少额度，怎么贷出这么多额度，除了符合要求的流水，查漏补缺看还要做哪些工作。

提问：房姐，首套首贷，手上500~600万，孙河有什么一手盘推荐的？

回答：顺义，土著区＋望京卫星城，部分产业支撑，老城区阻碍多，孙河已经提前透支是目前问题。 自住看你自己的喜好，天瑞宸章附近的几个盘可以看看。 投资望京更好。

提问：识圈子内部分享《卖房实操技巧》 这篇文章在哪里能看到呀？

回答：你好，在精华主题里 #卖房实操技巧# 目前的楼市，肯定是低挂，低开高走，千万不要高开再降价低开的目的是尽量吸引到多的带看量，带看量多了，你才能适度涨价，有若干个客户来谈，你才有跳价的底气高挂，连看的人都没有，只能自娱自乐至于和中介打交道，姿态礼貌，经常寒暄，发发小红包，多说你辛苦了。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂网上。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：房姐您好，我是北京集体户，想买个小房子放户口，现定居国外，有子弹300，纯投资，不考虑学区，计划长期持有至孩子留学时变现。请问：1，在尽量不贷款或者租可抵债的范围内，有哪些小区推荐呢？2，朝阳无限和望京南湖东园两房多少单价可以入？3，同地段小两居老公房和次新一居室如何选择，两者租金差不多，总价相差几十万，哪个增值潜力更大更容易出手呢？谢谢房姐

回答：甜水园金台路光辉里，石佛营东西里日月东华，甘露园路口那三个00后老小区都可以看 望京南湖东园 6以内，朝阳无限5以内 小两居老公房更合适，北京不买一居

提问：房姐你好，本人在顺义有一套140平平层，价值450万左右，有100万公积金贷款，对外出租，自己租住在四惠。目前手上有1000万现金，希望买一套1000万左右的三居，最近在看酒仙桥 望京 朝青 朝阳公园 几个板块，主要还是围绕着东四环这一圈，希望小区自住舒适，五到八年后可出手。请问房姐，选择哪个片区更有升值价值，哪些小区是比较好的选择。另外资金怎么使用效率更高，谢谢

回答：重点看望京和双井板块 例如 宝星国际，橄榄城，阳光100，天骄，九龙，珠江 全款入再抵押出600左右，再选择一套投资盘 主看 tty，百子湾 ，朝青

提问：房姐好，本人女，45。今年7月能有北京房票，手上资金420，首房首贷，无工作，无稳定收入，外地有自住房，请问以纯投资的角度，我应该怎样买

回答：需要看你流水情况，如果流水不稳定贷款不好下 建议看常营片区次新盘，全款投资可以，后期需要资金可以再抵押出来

提问：房姐好，赵公口石榴园小区的房子怎么样？有没有升值空间？首付100万，首次贷款，能买到2居吗？夫妻两个一个在金融街，一个在丰台科技园上班，还有没有更好的小区选择？

回答：可选标的比较少，赵公口老公房不如东三东四的性价比高 如果你们自住这个位置也没问题， 只投资就看东三东三老公房，比如潘家园、十里堡

提问：房姐您好，想问下，您对于soho现代城南区和北区房子的看法？自住加投资需求，谢谢

回答：soho现代城北区是办公写字楼为主，南区是住宅都是140 180平以上大户型 为主，离大望路地铁站非常近，单价5-7万都有，内部差异也很大。 这种混合办公，而且租户居多，投资是不推荐的

提问：姐，地坛体育馆附近工作，刚需保值通勤60分内，stsd,子弹225。个人思路:1优先新房总价550内；①若可买小三居，可接受地段稍差，配套无所谓，3年内不住，但周边产业集群前景要好，学位一般就行②若不够买小三居，可接受70平小两居，但这种新盘需地段好些2二手房暂定朝阳四惠或北四环★问题1意向一郭公庄诺德逸府89三居，另一是沿海赛洛城90左右两居，如何选择或您推荐其他?问题2因疫情在国外回不去，新房对违约责任要求高，售楼处不同意改认购书，感觉把200多万交了不放心，不交怕好楼层没了，该咋办？3、年收入证明65万，征信良好，月人民币工资加一年两次美元奖金，月均流水4.6万，银行批贷340把握大吗？

回答：新盘不推荐，建议以次新盘为主，沿海赛洛城>诺德逸府，还有苹果社区和后现代城也可以淘一下 如果担心新盘问题，可以看下退款协议是否友好 月流水4.6 批贷340没问题